“Siêu dự án” đường vành đai 3 khởi công vào tháng 6/2023 cùng với mạng lưới giao thông đồng bộ sẽ định hình rõ nét hơn diện mạo đô thị TP.HCM đa cực, đồng thời tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản.
Mở rộng không gian phát triển cho TP.HCM
Khái niệm “đô thị đa cực” xuất hiện lần đầu tiên tại Bắc Mỹ từ đầu thế kỷ 20, gắn với cách gọi “khu vực gần đường cao tốc - Freeway stage”. Cho tới những năm 1970 - 1980, thuật ngữ được dùng phổ biến là “đa cực trung tâm” để nói về các thành phố gồm nhiều vùng lõi phát triển có mối liên kết chặt chẽ với nhau.
Các ví dụ điển hình có thể kể tới như London (Anh) có London Docklands, tại Paris (Pháp) là LaDefence hay TP NewYork (Mỹ) có New York World Trade Center... Những “thành phố mới” với khoảng cách đến trung tâm chỉ khoảng 15 - 20 phút di chuyển ô tô đã tạo nên sức sống mới cho các vùng ngoại vi. Tại Đức, xung quanh Stuttgard thậm chí đã hình thành cả một “chùm đô thị” gồm Ludwigsburg, Esslingen, Boblingen,… với tổng số dân khoảng 2,7 triệu người – gấp 3 lần so với khu vực lõi.
Là quốc gia đi sau nhưng Trung Quốc lại đang có những bước tiến khá nhanh trong việc phát triển thêm các hình thái mới của “đô thị đa cực” với 2 nhóm, gồm nhóm đa cực bên trong thành phố và nhóm đa cực ở dạng liên kết vùng. Các mô hình này được nhận diện không chỉ ở cấu trúc không gian, cảnh quan mà còn có xu hướng phân tán, đa hướng cả về các dòng dân cư và lao động với số lượng việc làm hình thành ở các cực mới tăng lên rõ rệt.
Các thành phố lớn tại Việt Nam như TP. HCM cũng không nằm ngoài xu hướng thế giới. Từ năm 2019, quy hoạch xây dựng điều chỉnh đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050 của thành phố đã được Chính phủ phê duyệt theo hướng đa cực nhằm giãn dân, tạo tính lan tỏa cho các đô thị vệ tinh. Cụ thể, khu nội đô hiện tại sẽ cải tạo lại và phát triển các không gian ngầm quanh khu vực nhà ga metro thành các trung tâm thương mại, tiện ích gắn với phương tiện công cộng. Cùng với đó, các đô thị vệ tinh chính ở các hướng Đông và Nam sẽ được “mạnh tay” đầu tư, chú trọng cả về hạ tầng giao thông lẫn phát triển kinh tế xã hội.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, bán kính phát triển của TP. HCM có thể lên tới 200 km. Trong phạm vi này, những năm qua, các “thành phố mới” đã hiện diện ngày một rõ nét hơn và ngày càng “ly tâm” xa hơn khỏi nội đô, tỉ lệ thuận với mức độ hoàn thiện của hạ tầng giao thông.
Trong đó, phải kể tới vai trò kết nối đặc biệt của 4 tuyến đường vành đai trên địa bàn thành phố, với tổng chiều dài hơn 380 km. Tới nay, hơn 90 km của vành đai 1 và 2 đã hoàn thành, 76 km đường vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ để có thể thông xe toàn bộ vào năm 2026.
“Lực đẩy” tăng giá bất động sản từ hạ tầng giao thông
Các tuyến đường vành đai vừa tạo lực kéo để tiến trình mở rộng đô thị diễn ra nhanh hơn, đồng thời, tạo lực đẩy giúp giá bất động sản tăng trưởng ổn định, bền vững. Như ở Bangkok (Thái Lan), năm 2019, đường vành đai 3 đã khiến giá nhà đất gần dự án tăng tới 50% so với trước đó. Trong khi ở Singapore, hệ thống đường vành đai chạy bao quanh rìa thành phố, bắt đầu từ Portsdown Avenue và kết thúc tại Tampines Avenue 10, đã đẩy giá bất động sản dọc tuyến tăng 11% sau khi đi vào vận hành.
Dự án đường vành đai 3 TP. HCM cũng không ngoại lệ. Ngay từ khi thông tin triển khai dự án được công bố, làn sóng đầu tư mới cùng mặt bằng giá mới đã hình thành tại khu Đông. Tại một hội thảo được tổ chức vào cuối năm ngoái, ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, nhận định xung lực từ tuyến đường huyết mạch này đã giúp các phân khúc bất động sản tăng tối thiểu từ 10 – 11%.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM, mặt bằng giá mới của thị trường bất động sản được thiết lập bởi sự cộng hưởng của hàng loạt nhân tố. Đơn cử, việc Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 8 - 10% trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận. Còn khi Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị thì mức tăng có thể lên đến 45 - 50%; người sử dụng đất đầu tư hạ tầng sẽ giúp bất động sản tăng giá thêm 20 - 25%...
Là khu vực có các dự án giao thông tập trung với mật độ cao nhất, thị trường bất động sản phía Đông TP. HCM luôn duy trì được nhịp sôi động và đà tăng giá ổn định thời gian qua. Theo CBRE, giá bán căn hộ trung bình trong quý I/2023 tăng 2% so với quý trước và 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái, dao động ở mức trên 60 triệu đồng/m2. Mức tăng này chủ yếu đến từ các dự án tại Vinhomes Grand Park, nơi tạo ra nguồn cung chủ yếu trong quý này.
Vinhomes Grand Park luôn dẫn đầu thị trường bởi chất sống thời thượng với hệ thống tiện ích đẳng cấp 5 sao. Do đó, chỉ sau hơn 3 năm kể từ ngày ra mắt, đại đô thị đã trở thành nơi an cư của hơn 52.000 người. Con số này sẽ nhanh chóng tăng thêm trong thời gian tới khi tiếp tục có những phân khu được ra mắt, như thời điểm này là Glory Heights. Ra đời khi đại đô thị đã vận hành ổn định, nhiều dự án giao thông trọng điểm đã hoàn thiện hoặc sắp được khởi công, phân khu này có nhiều ưu điểm tăng giá vượt trội. Đây cũng được xem là động lực tạo nên sự sôi động cho cả thị trường khu Đông TP.HCM thời điểm này.
